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Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) est devenu un critère déterminant sur le marché immobilier belge. Si votre maison affiche un label PEB E, F ou G, vous vous demandez sans doute comment la vendre dans les meilleures conditions. Bonne nouvelle : c'est tout à fait possible, à condition de bien s'y préparer.
Certificat PEB et vente d'une maison : ce qui est obligatoire
Le certificat PEB est la carte d'identité énergétique de votre bâtiment. Obligatoire pour toute vente ou mise en location en Belgique, il classe votre bien sur une échelle allant de A++ (très performant) à G (très énergivore). Ce label doit figurer dans toutes les annonces immobilières.
Le certificat est établi par un certificateur agréé par la Région, après une visite du logement. Son prix n'est pas fixé par la loi : il dépend du certificateur et de la taille du bien, demandez donc plusieurs devis. Le PEB n'est pas le seul document à réunir avant de vendre (contrôle électrique, renseignements urbanistiques, extrait de la Banque de Données de l'État des Sols en Wallonie…) : voir la liste dans notre article vendre sa maison avec ou sans agent.
L'impact réel du PEB sur le prix de vente
Un mauvais PEB pèse sur le prix : l'acheteur intègre le coût des travaux d'isolation et de chauffage et, de plus en plus, les obligations de rénovation qu'il devra respecter après l'achat (voir ci-dessous). L'ampleur de la décote varie selon la région, le type de bien et le coût réel des travaux. Dans une négociation, c'est le chiffrage des travaux nécessaires pour atteindre le label exigé qui sert de base, plus qu'un pourcentage général.
Pour situer votre bien : selon le baromètre des notaires publié le 8 juillet 2026, une maison s'est vendue en moyenne 266 036 € en Wallonie (-0,9 % par rapport à 2025) et 212 409 € dans la province de Hainaut (-1,7 %).
Le calendrier des obligations PEB en Belgique
La réglementation se durcit progressivement dans les trois régions. Voici ce que vous devez savoir.
En Wallonie
Le Gouvernement wallon a adopté fin 2025 un cadre global de rénovation du bâti, qui fixe un calendrier par étapes (wallonie.be, actualité du 15 décembre 2025 mise à jour le 3 juillet 2026) :
Pour les acquéreurs (label à atteindre dans les 5 ans suivant l'acte authentique) :
- Achat à partir de 2028 : minimum PEB D
- À partir de 2031 : minimum PEB C
- À partir de 2036 : minimum PEB B
- À partir de 2041 : minimum PEB A
Pour tous les propriétaires :
- 2031 : minimum PEB F
- 2036 : minimum PEB E
- 2041 : minimum PEB D
- 2046 : minimum PEB C
- 2050 : minimum PEB B
Concrètement, une maison classée G vendue en Wallonie avant 2028 n'entraîne pas encore d'obligation de rénovation après achat, mais l'acheteur sait qu'il devra atteindre au moins le label F en 2031. Votre notaire vous confirmera les règles applicables à la date de votre acte.
En Flandre
Depuis le 1er janvier 2023, l'acquéreur d'une habitation dont le certificat PEB (EPC) affiche le label E ou F doit atteindre au minimum le label D dans les 6 ans suivant l'achat (délai porté de 5 à 6 ans en décembre 2025). Le durcissement prévu à partir de 2028 a été abandonné : l'obligation reste au niveau du label D. Pour un bâtiment résidentiel, les amendes vont de 500 € à 5 000 € (vlaanderen.be).
À Bruxelles
L'ordonnance bruxelloise du 7 mars 2024 et ses arrêtés d'exécution (publiés au Moniteur belge le 9 mars 2026) prévoient de nouvelles règles à partir du 1er juillet 2028 (Lexgo, 7 avril 2026) :
- tout propriétaire devra disposer d'un certificat PEB valide, au plus tard le 1er juillet 2033, même sans vente ni location ;
- les logements devront ensuite respecter des plafonds de consommation : 275 kWh/m²/an dans un délai de 10 ans, puis 150 kWh/m²/an dans un délai de 20 ans.
Ces échéances sont récentes : faites-les confirmer par votre notaire ou par Bruxelles Environnement.
Les aides à la rénovation en Wallonie en 2026
Le régime temporaire des primes Habitation, en vigueur du 14 février 2025 au 30 septembre 2026, est terminé. Il avait réduit les montants (d'environ 60 % selon le Gouvernement wallon), plafonné l'aide à 70 % de la facture pour les revenus R1-R2 et 50 % pour R3-R4, exclu les ménages au-delà de 114 400 € de revenus de référence et supprimé les primes « chauffage » et « petits travaux sans audit » (wallonie.be).
Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau régime global se met en place progressivement. Selon les grandes lignes présentées en première lecture en juillet 2026 (RTBF), il repose sur un audit énergétique obligatoire, des prêts à 0 % (Rénopack) ou à taux préférentiel (Rénoprêt pour les propriétaires bailleurs) et des réductions modulées selon les revenus, avec une aide maximale de 75 000 € pour une maison unifamiliale. Il vise en priorité les logements énergivores (passer de G ou F à D, de E à C). Les montants et conditions définitifs sont à vérifier sur energie.wallonie.be avant de lancer des travaux.
5 stratégies pour vendre votre maison malgré une mauvaise PEB
1. Réalisez les travaux les plus rentables
Certaines améliorations offrent un excellent retour sur investissement et peuvent faire passer votre bien à un meilleur label PEB :
- Isolation de la toiture : c'est souvent le poste le plus rentable. Selon votre situation, les aides régionales peuvent en réduire le coût net (voir ci-dessus).
- Remplacement des fenêtres : un double vitrage performant améliore sensiblement le score PEB.
- Remplacement du chauffage : une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation peut améliorer sensiblement le score PEB. Attention : en Wallonie, l'installation et le remplacement de chaudières au mazout seront interdits dans les bâtiments existants à partir du 1er janvier 2031.
Même un gain partiel (de G à E par exemple) rassure les acheteurs et réduit l'ampleur des travaux qu'ils devront réaliser pour atteindre le label exigé après l'achat.
2. Fixez un prix cohérent avec le marché
Les acheteurs sont de plus en plus informés sur l'impact du PEB. Tenez compte de la décote dans votre estimation : chiffrez les travaux nécessaires pour atteindre le label D et intégrez-les dans votre prix de vente plutôt que de subir des négociations difficiles (voir aussi comment les acheteurs négocient le prix d'une maison).
3. Préparez un dossier de rénovation
Fournissez aux acheteurs potentiels :
- Des devis de travaux pour les améliorations énergétiques prioritaires
- Un aperçu des aides régionales auxquelles ils pourraient prétendre
- Une estimation du label PEB atteignable après travaux
- Le calcul des économies d'énergie réalisables
Un acheteur qui voit clairement le potentiel d'amélioration sera plus enclin à faire une offre.
4. Mettez en avant les autres atouts de votre bien
Une mauvaise PEB n'efface pas les qualités intrinsèques de votre propriété : emplacement, superficie, jardin, luminosité, cachet architectural. En Wallonie, le marché reste actif : selon les notaires, le nombre de ventes de logements y a progressé de 1,2 % au 2e trimestre 2026 par rapport au 2e trimestre 2025.
5. Faites-vous accompagner par un professionnel
Un agent immobilier expérimenté saura :
- Estimer la juste valeur de votre bien en tenant compte du PEB
- Cibler les bons acquéreurs (investisseurs, bricoleurs, primo-accédants à la recherche d'un bien à rénover)
- Mettre en valeur le potentiel de votre propriété malgré son score énergétique
Chez Immo Vision, nous accompagnons les propriétaires du Hainaut dans la vente de tous types de biens, y compris ceux avec un PEB défavorable. Demandez une estimation gratuite pour connaître la valeur réelle de votre bien.
Questions fréquentes sur la vente avec un mauvais PEB
Peut-on vendre une maison classée PEB G en Wallonie ?
Oui, la vente reste tout à fait possible. Il n'existe actuellement aucune interdiction de vendre un bien avec un mauvais PEB en Wallonie. Toutefois, pour un achat à partir de 2028, l'acquéreur devra atteindre au minimum le label D dans les 5 ans suivant l'acte, et tous les propriétaires devront atteindre au moins le label F en 2031. Ces échéances pèsent sur les négociations de prix.
Combien coûte un certificat PEB en Wallonie ?
Le prix n'est pas fixé par la loi : il dépend du certificateur agréé et de la taille du logement, visite et délivrance du certificat comprises. Demandez plusieurs devis avant de choisir.
De combien un mauvais PEB fait-il baisser le prix de vente ?
Il n'y a pas de pourcentage unique : la décote dépend surtout du coût des travaux nécessaires pour atteindre le label que l'acheteur devra respecter, de la région et du type de bien. Pour l'estimer, faites chiffrer ces travaux et comparez avec des ventes récentes de biens similaires dans votre quartier. Pour repère, une maison s'est vendue en moyenne 212 409 € dans le Hainaut au 2e trimestre 2026 (notaires, 8 juillet 2026).
Quelles sont les aides disponibles pour améliorer le PEB en Wallonie ?
Le régime temporaire des primes Habitation a pris fin le 30 septembre 2026. Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau régime se met en place : audit énergétique obligatoire, prêts à 0 % ou à taux préférentiel et réductions selon les revenus. Vérifiez les conditions à jour sur energie.wallonie.be avant de lancer des travaux.
Le PEB est-il obligatoire pour vendre ?
Oui, le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en vente ou en location en Belgique. Le label PEB doit figurer dans toutes les annonces immobilières. L'absence de certificat peut entraîner des amendes.
En résumé
Un mauvais PEB n'empêche pas de vendre, mais il se paie dans le prix si l'acheteur doit tout découvrir seul. Trois leviers font la différence : des travaux ciblés quand ils sont rentables, un prix qui intègre le coût réel des travaux, et un dossier clair (devis, label atteignable, aides possibles) remis aux acheteurs.
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