Guide Complet : Comment Acheter un Bien Immobilier en Belgique - Étapes et Conseils 2026
Guide complet pour acheter un bien immobilier en Belgique : budget, localisation, négociation et financement. Conseils experts Immo Vision.
Appartements à 126.000 €, 500 millions investis : prix immobiliers à Charleroi et quartiers à surveiller.
En 2027, Charleroi accueillera le plus gros chantier de Wallonie : le Quartier du Futur. Un investissement de 500 à 700 millions d'euros par la Défense belge, 1.500 emplois directs, et une transformation complète du secteur de Marchienne-au-Pont.
Pendant ce temps, les appartements se vendent encore à 126.000 euros — le prix le plus bas de toute la Wallonie selon Statbel. La question que se posent de plus en plus d'acheteurs et d'investisseurs : faut-il se positionner maintenant, avant que les prix ne rattrapent cette dynamique ?
Ce guide analyse les chiffres officiels du marché, identifie les quartiers à fort potentiel, et vous donne les clés pour prendre une décision éclairée.
Charleroi occupe une position unique sur le marché immobilier belge. La ville cumule plusieurs atouts qui en font un choix stratégique pour les primo-acquéreurs comme pour les investisseurs aguerris.
Le premier argument en faveur de Charleroi reste indéniablement ses prix. Selon les données officielles de Statbel pour le troisième trimestre 2025, Charleroi affiche les appartements les moins chers de toute la Wallonie avec un prix médian de 126.000 euros, contre 195.000 euros à l'échelle régionale. Pour les maisons, le prix médian s'établit à 155.000 euros, soit bien en dessous de la moyenne wallonne de 197.000 euros.
Cette différence significative permet d'accéder à la propriété avec un budget maîtrisé ou de maximiser le rendement locatif pour les investisseurs.
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L'année 2025 a marqué un tournant pour les acquéreurs en Wallonie. Les droits d'enregistrement pour l'achat d'une habitation unique et propre sont passés de 12,5% à 3%. Cette réforme, toujours en vigueur en 2026, libère un budget conséquent qui permet aux acheteurs d'acquérir des biens de meilleure qualité ou d'investir davantage dans la rénovation.
Charleroi gagne des habitants. Entre 2015 et 2025, 3.800 ménages y ont établi domicile, et 4.500 autres sont attendus d'ici 2040. Cette croissance démographique soutient la demande locative et valorise le patrimoine immobilier à moyen terme.
Le marché carolorégien présente des réalités contrastées selon le type de bien recherché. Voici les chiffres officiels issus de Statbel (Q3 2025).
Le prix médian d'un appartement à Charleroi s'établit à 126.000 euros, ce qui en fait la commune la moins chère de Wallonie pour ce type de bien. À titre de comparaison, un appartement coûte 165.000 euros dans le Hainaut et 195.000 euros en moyenne wallonne.
Les appartements neufs ou récemment rénovés se négocient généralement entre 1.500 et 2.200 euros le mètre carré, tandis que les biens à rénover peuvent descendre sous la barre des 1.000 euros.
Le prix médian des maisons à Charleroi atteint 155.000 euros. Dans la province du Hainaut, les maisons de type fermé ou demi-fermé (2-3 façades) affichent un prix médian de 170.000 euros, en hausse de 6,3% sur un an. Les maisons de type ouvert (4 façades ou plus) atteignent 295.000 euros (+5,4%).
Les variations entre communes restent importantes. Une maison à Charleroi-Centre ou dans les quartiers populaires peut s'acquérir pour moins de 130.000 euros, tandis que les communes plus résidentielles comme Gerpinnes ou Mont-sur-Marchienne affichent des prix médians dépassant 260.000 euros.
Charleroi se compose de 15 anciennes communes offrant chacune une identité propre. Voici les secteurs à privilégier selon votre profil.
Gosselies se positionne parmi les zones les plus dynamiques de Charleroi. Cette valorisation s'explique par la proximité de l'aéroport de Charleroi Bruxelles-Sud et la présence du Biopark, un pôle scientifique de renommée internationale.
Le développement du Biopark, qui vise à doubler le nombre d'emplois au cours de la prochaine décennie, constitue un indicateur positif pour l'évolution du marché immobilier local.
Ces deux communes attirent les familles recherchant un environnement calme et verdoyant. Les prix y sont plus élevés que la moyenne carolorégienne, mais restent très compétitifs par rapport aux communes bruxelloises offrant un cadre de vie similaire.
Le cœur de Charleroi a connu une métamorphose spectaculaire ces dernières années. La Place de Crawhez a été inaugurée en mai 2025, marquant l'aboutissement d'une rénovation complète dans le cadre du projet Quartier Nature. Ces aménagements ont renforcé l'attractivité du centre pour les jeunes actifs et les investisseurs locatifs.
Ces anciennes communes offrent un excellent rapport qualité-prix. Proches du centre et bien desservies par les transports, elles séduisent les acheteurs disposant d'un budget intermédiaire.
La métropole bénéficie d'investissements massifs qui redessinent son visage et valorisent son patrimoine immobilier.
La Défense belge investira entre 500 et 700 millions d'euros dans la création du Quartier du Futur à Marchienne-au-Pont. Ce projet ambitieux démarrera en 2027 et générera environ 1.500 emplois directs, avec une ouverture progressive jusqu'en 2035.
Le quartier combinera des espaces militaires sécurisés et des zones accessibles aux civils, incluant une crèche, un centre médical, des installations sportives et des espaces de restauration. Un parcours cyclo-piétonnier reliera la gare de Marchienne-au-Pont à une future station de métro.
La Ville de Charleroi a lancé un vaste programme de rénovation des 125 places et squares qui maillent son territoire. Ces aménagements, dont plusieurs ont été achevés en 2025, améliorent considérablement la qualité de vie dans les quartiers concernés et contribuent à la valorisation des biens environnants.
La rénovation des bâtiments emblématiques Zénobe Gramme et Solvay accueille désormais un nombre croissant d'étudiants. Ce développement universitaire stimule la demande locative pour les petites surfaces et les kots.
Avec la transformation de la ville et l'arrivée de nouveaux habitants, le marché est particulièrement dynamique pour les vendeurs. Les prix dans le Hainaut ont progressé de 6,3% pour les maisons et de 8,6% pour les appartements sur un an (Statbel, Q3 2025). Les biens bien situés et en bon état trouvent preneur rapidement.
Si vous envisagez de vendre votre maison ou appartement à Charleroi, la première étape consiste à connaître précisément la valeur de votre bien. Obtenez votre estimation gratuite en quelques clics et découvrez le potentiel de votre propriété sur le marché actuel.
Réussir son achat immobilier à Charleroi nécessite de suivre quelques principes essentiels.
Les évolutions de prix varient sensiblement d'une commune à l'autre. Certains secteurs comme Gerpinnes ou les Bons Villers ont connu des ajustements de prix ces dernières années, créant des opportunités pour les acheteurs patients.
Les quartiers bénéficiant de projets de rénovation ou de nouveaux équipements voient généralement leur valeur progresser. La Porte Ouest, avec le Quartier du Futur dont le chantier démarre en 2027 et le Campus Confluence, représente une zone à fort potentiel de plus-value.
Pour un investissement locatif, privilégiez les secteurs bien desservis par le métro et proches des pôles d'emploi. Gosselies, avec l'aéroport et le Biopark, offre un vivier de locataires qualifiés. Le centre-ville attire les jeunes professionnels grâce à sa transformation.
Un agent immobilier connaissant parfaitement le marché carolorégien saura vous guider vers les meilleures opportunités et vous alerter sur les points de vigilance propres à certains quartiers. Chez Immo Vision, notre équipe accompagne acheteurs et vendeurs dans toute la région de Charleroi.
L'investissement locatif à Charleroi présente des rendements attractifs, supérieurs à la moyenne nationale grâce aux prix d'acquisition modérés.
Un appartement acheté 126.000 euros (prix médian) et loué 650 euros par mois génère un rendement brut d'environ 6,2%, bien au-dessus des 4 à 5% observés à Bruxelles ou dans les grandes villes flamandes. Cette performance attire les investisseurs recherchant des revenus réguliers.
La demande locative reste soutenue grâce à la présence de l'université, des entreprises du Biopark et de l'aéroport. Les surfaces les plus recherchées sont les appartements une et deux chambres, ainsi que les petites maisons avec jardin.
Le marché immobilier de Charleroi s'inscrit dans une trajectoire positive. La combinaison de prix encore accessibles, de projets urbains structurants et d'une fiscalité favorable crée les conditions d'une revalorisation progressive.
Les données Statbel montrent une hausse de 8,6% des prix des appartements dans le Hainaut entre Q3 2024 et Q3 2025, tandis que les maisons progressaient de 6,3%. Cette tendance devrait se poursuivre à mesure que les grands projets se concrétisent et que l'image de la ville continue de s'améliorer.
Les acheteurs qui se positionnent en 2026 bénéficient d'un point d'entrée encore favorable, avant que la transformation de Charleroi n'atteigne sa pleine maturité avec l'ouverture du Quartier du Futur et que les prix ne se rapprochent de ceux des autres grandes villes wallonnes.
Charleroi représente une opportunité immobilière rare en Belgique. La ville affiche les prix les plus bas de Wallonie pour les appartements (126.000 €) tout en bénéficiant d'une transformation urbaine ambitieuse et de perspectives économiques encourageantes. Que vous soyez primo-acquéreur à la recherche de votre première maison ou investisseur souhaitant diversifier votre patrimoine, le marché carolorégien mérite toute votre attention.
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