Les avantages fiscaux d'acheter un bien immobilier en Belgique

L'achat d'un bien immobilier en Belgique s'accompagne d'avantages fiscaux qui peuvent considérablement réduire le coût total de votre projet. Depuis le 1er janvier 2025, d'importantes réformes ont transformé le paysage fiscal immobilier belge, notamment en Wallonie et en Flandre, et de nouvelles règles s'appliquent en 2026. Cet article fait le point sur les dispositifs en vigueur au 4 octobre 2026, Région par Région.

Les droits d'enregistrement : la réforme majeure de 2025

Les droits d'enregistrement constituent le poste le plus important lors de l'achat d'un bien immobilier. Chaque Région prévoit un régime favorable pour l'achat de votre habitation propre et unique.

En Wallonie : de 12,5 % à 3 %

La Wallonie a opéré la réforme la plus spectaculaire. Depuis le 1er janvier 2025, le taux des droits d'enregistrement pour l'achat d'une habitation propre et unique est passé de 12,5 % à seulement 3 %. Ce taux s'applique sur la totalité du prix, sans plafond.

Exemple concret : Pour une maison à 200.000 € en Wallonie, les droits d'enregistrement passent de 25.000 € (ancien taux de 12,5 %) à 6.000 € (nouveau taux de 3 %), soit une économie de 19.000 €. Pour un bien à 300.000 €, l'économie atteint 28.500 €.

Conditions à respecter :

• Acheter la totalité du bien en pleine propriété, en tant que personne physique
• Le bien doit devenir votre résidence principale (inscription au registre de la population à cette adresse)
• Vous devez vous y installer dans un délai de 3 ans à compter de l'acte authentique (5 ans pour un terrain à bâtir)
• Vous devez y maintenir votre résidence principale pendant au moins 3 ans
• Vous ne devez pas posséder la pleine propriété d'une autre habitation (en Belgique ou à l'étranger)
• Si vous possédez déjà une habitation, vous pouvez quand même bénéficier du taux réduit à condition de vous engager à la revendre dans les 3 ans

Important : En contrepartie, les anciens abattements, le chèque-habitat et les taux réduits pour habitations modestes ont été supprimés depuis le 1er janvier 2025. Source : FAQ du Gouvernement wallon, notaire.be.

En Flandre : 2 %, avec des conditions durcies en 2026

La Flandre proposait déjà un taux avantageux de 3 %. Depuis le 1er janvier 2025 (date de l'acte authentique), ce taux est réduit à 2 % pour l'achat d'une habitation propre et unique.

Le taux réduit supplémentaire qui existait en cas d'engagement de rénovation énergétique a été supprimé pour les compromis signés à partir du 1er janvier 2025. Source : vlaanderen.be.

Nouveau en 2026 : pour les compromis conclus à partir du 1er janvier 2026, le taux de 2 % est réservé aux achats réalisés uniquement par des personnes physiques et en pleine propriété (plus d'achat scindé usufruit / nue-propriété). L'acheteur doit s'inscrire à l'adresse du bien dans les 3 ans de l'acte et y rester inscrit au moins un an sans interruption (Forum for the Future, 22/02/2026, d'après la position Vlabel 18044bis).

À Bruxelles : abattement sur les premiers 200.000 €

La Région de Bruxelles-Capitale maintient son taux standard de 12,5 % mais offre un abattement sur les premiers 200.000 € du prix d'achat. Concrètement, cette tranche est exonérée de droits d'enregistrement, ce qui représente une économie pouvant atteindre 25.000 €. Un abattement supplémentaire de 25.000 € par classe PEB gagnée est prévu en cas de rénovation énergétique (minimum deux classes).

Conditions à Bruxelles :

• Le prix d'achat ne peut pas dépasser 600.000 €
• L'acheteur doit être une personne physique
• Ne pas posséder d'autre bien immobilier destiné à l'habitation (sauf revente dans les 2 ans)
• Y établir sa résidence principale dans les 3 ans
• Y rester domicilié pendant au moins 5 ans

Source : be.brussels.

Tableau comparatif des droits d'enregistrement par région

Pour un bien de 250.000 € (habitation propre et unique) :

• Wallonie : 7.500 € (3 % sur 250.000 €)
• Flandre : 5.000 € (2 % sur 250.000 €)
• Bruxelles : 6.250 € (12,5 % sur 50.000 € après abattement de 200.000 €)

Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, le taux ordinaire s'applique sans réduction : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre (notaire.be).

La TVA réduite à 6 % pour les travaux de rénovation

Si vous achetez un bien ancien pour le rénover, vous pouvez bénéficier d'un taux de TVA réduit de 6 % au lieu de 21 % sur les travaux de rénovation. Les conditions principales (SPF Finances) :

• Le logement doit avoir au moins 10 ans
• Il doit être utilisé, après les travaux, principalement comme habitation privée
• Les travaux doivent être effectués par un professionnel et facturés directement au consommateur final (propriétaire ou locataire)
• Il doit s'agir de travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien

Exemple : Pour des travaux de rénovation de 50.000 €, vous payez 3.000 € de TVA (6 %) au lieu de 10.500 € (21 %), soit une économie de 7.500 €.

Pompes à chaleur : la TVA à 6 % sur la livraison avec installation d'une pompe à chaleur dans une habitation est réintroduite à partir du 1er janvier 2026, pour une période de cinq ans (circulaire 2026/C/19, Forum for the Future).

TVA à 6 % en cas de démolition-reconstruction

La loi-programme du 18 juillet 2025 a rendu permanent un régime de TVA à 6 % pour la démolition d'un bâtiment suivie de la reconstruction d'un logement sur la même parcelle, sous conditions strictes (notamment superficie habitable limitée à 200 m² et occupation du logement comme résidence principale). Ce régime s'applique depuis le 1er juillet 2025 (Forum for the Future, circulaire 2025/C/48). Faites vérifier votre projet par votre notaire avant de signer.

Les aides à la rénovation en Wallonie

Le régime temporaire de primes habitation, en vigueur depuis le 14 février 2025, a pris fin le 30 septembre 2026 (wallonie.be). Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau régime le remplace, centré sur des prêts plutôt que sur des primes (RTBF, 16/07/2026) :

• Rénopack : prêt à 0 % avec réduction du montant à rembourser, pour les catégories de revenus C1 à C3
• Rénoprêt : prêt à taux préférentiel pour la catégorie C4 et les propriétaires bailleurs
• Une aide de 15 % à 50 % selon les revenus du ménage
• Un audit logement préalable obligatoire pour définir les priorités de travaux
• Priorité aux logements les plus énergivores (PEB G ou F vers D minimum, PEB E vers C minimum)

Les montants et conditions détaillés sont publiés par la Région wallonne : vérifiez-les avant de signer un devis.

La fiscalité des revenus immobiliers

Le revenu cadastral et le précompte immobilier

Tout propriétaire en Belgique paie un précompte immobilier annuel, calculé sur base du revenu cadastral (RC) de son bien. Le RC est un revenu locatif fictif basé sur les valeurs de 1975, indexé chaque année. Pour 2026, le coefficient d'indexation est de 2,3 (BDO, 13/02/2026).

Le précompte immobilier varie selon la Région et surtout selon la commune, qui y ajoute ses centimes additionnels (tout comme la province). Le montant exact figure sur l'avertissement-extrait de rôle : demandez-le au vendeur avant d'acheter.

Taxation des revenus locatifs

Si vous louez un bien à un particulier qui l'occupe à titre privé, la taxation se base sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur les loyers réellement perçus. Ce montant s'ajoute à vos autres revenus et est taxé au taux progressif (jusqu'à 50 % pour la tranche la plus élevée).

Nouveau : depuis les revenus 2025 (déclaration 2026), les intérêts d'un emprunt contracté pour un bien loué ou une seconde résidence ne sont plus déductibles des revenus immobiliers, y compris pour les crédits en cours (La Libre, 28/04/2026).

Les plus-values immobilières

La Belgique offre un régime relativement favorable en matière de plus-values immobilières :

• Habitation propre : en principe, pas de taxation de la plus-value lors de la revente de votre habitation
• Revente d'un bien bâti dans les 5 ans : taxation à 16,5 % sur la plus-value
• Revente d'un terrain dans les 5 ans : taxation à 33 %
• Revente d'un terrain entre 5 et 8 ans : taxation à 16,5 %
• Au-delà de 8 ans (terrain) ou 5 ans (bâti) : aucune taxation

La nouvelle taxe de 10 % sur les plus-values, applicable depuis le 1er janvier 2026 (loi du 6 avril 2026), concerne uniquement les actifs financiers (actions, obligations, cryptomonnaies…) et ne s'applique pas aux biens immobiliers (KPMG).

Suppression du chèque-habitat et du bonus logement

Pour un nouvel emprunt hypothécaire destiné à l'achat de votre habitation propre, il n'existe plus de réduction d'impôt liée au remboursement du crédit, dans aucune Région : le bonus logement a été supprimé à Bruxelles au 1er janvier 2017, en Flandre au 1er janvier 2020, et le chèque-habitat wallon au 1er janvier 2025 (Wikifin).

Droits acquis en Wallonie : les emprunteurs qui ont conclu leur prêt jusqu'au 31 décembre 2024 conservent le chèque-habitat pendant une durée maximale de 20 ans. La partie variable peut atteindre 1.520 € par an (plus 125 € par enfant), accordée pleinement les 10 premières années puis réduite de 50 % les 10 suivantes (wallonie.be).

Foire aux questions (FAQ)

Quels avantages fiscaux pour un premier achat immobilier en 2026 ?

L'avantage principal se trouve dans les droits d'enregistrement : 3 % en Wallonie, 2 % en Flandre et un abattement de 200.000 € à Bruxelles (pour un bien de 600.000 € maximum), à condition d'acheter votre habitation propre et unique. Il n'existe plus de réduction d'impôt pour le remboursement d'un nouveau crédit hypothécaire. Si vous rénovez un logement de plus de 10 ans, la TVA à 6 % sur les travaux reste un levier important.

Puis-je bénéficier du taux de 3 % en Wallonie si je possède déjà un bien ?

Oui, à condition de vous engager dans l'acte à revendre votre habitation existante dans les 3 ans suivant l'acte authentique d'acquisition de votre nouvelle habitation. Posséder un terrain, un garage ou un bien commercial n'empêche pas le taux de 3 %.

Le taux réduit de 3 % en Wallonie est-il limité à un certain montant d'achat ?

Non, il n'y a pas de plafond. Le taux de 3 % s'applique sur la totalité du prix d'achat, quelle que soit la valeur du bien.

Quels sont les frais totaux lors d'un achat immobilier en Belgique ?

En plus des droits d'enregistrement, comptez les honoraires du notaire (barémisés), les frais d'acte et les frais administratifs, ainsi que les frais liés à votre crédit hypothécaire. Le total dépend fortement de la Région et de votre situation : votre notaire peut vous en donner une estimation précise avant la signature du compromis.

La TVA à 6 % s'applique-t-elle aux constructions neuves ?

En règle générale, non : la construction neuve est soumise à la TVA de 21 %. Le taux de 6 % vise les travaux de rénovation d'un logement de plus de 10 ans. Il existe deux exceptions notables : la démolition-reconstruction d'un logement sous conditions, et l'installation de pompes à chaleur (régime réintroduit depuis 2026).

Existe-t-il encore des avantages fiscaux pour les emprunts hypothécaires ?

Pour un nouvel emprunt destiné à votre habitation propre, non : ni chèque-habitat, ni bonus logement. Et depuis les revenus 2025, les intérêts d'un emprunt pour un bien loué ou une seconde résidence ne sont plus déductibles non plus.

La plus-value sur ma résidence principale est-elle taxée ?

En principe non : la revente de votre habitation propre n'est pas taxée. Votre notaire vérifiera que votre situation remplit bien les conditions de cette exonération.

Besoin d'accompagnement pour votre projet immobilier ?

La fiscalité immobilière belge est complexe et évolue régulièrement. Chez Immo Vision, nous vous accompagnons dans votre projet d'achat ou de vente en vous orientant vers les dispositifs fiscaux les plus avantageux pour votre situation. Découvrez nos biens à vendre.

Contactez notre équipe (071/11.53.91) pour une consultation personnalisée ou pour demander une estimation gratuite de votre bien immobilier.

Article mis à jour le 4 octobre 2026. Les informations fiscales présentées reflètent la législation en vigueur à cette date. Pour des conseils personnalisés, consultez un notaire ou un conseiller fiscal.